Как инвестировать в коммерческую недвижимость в Подольске?

Офис или торговое помещение - что лучше?

Многие инвесторы задаются вопросом: куда вложить свои средства с наилучшей окупаемостью и максимальной годовой доходностью? На рынке недвижимости Подольска много предложений по продаже офисов и коммерческих зданий, покупателям предстоит непростой выбор – найти лучшее предложение.

Офисные здания и помещения очень часто приобретаются для размещения собственного бизнеса покупателя. Как правило для организации арендного бизнеса такой объект не подходит по ряду причин: много метров пропадает из-за мест общего пользования, кабинетная планировка, небольшая арендная плата и дополнительные расходы на содержание здания не дают высокий процент годовой доходности, а окупаемость инвестиций вырастает до 10-12 лет. В основном офисы расположены не на первой линии, крайне редко имеют отдельный вход с улицы и обычно располагаются выше первого этажа. Зато в таком объекте с успехом разместиться собственный проект, к примеру строительная фирма, медицинский центр или стоматологическая клиника, а стоимость офисного помещения будет намного ниже торгового.

В противовес офисам стоят торговые площади – это объекты, расположенные на первых этажах, имеющие свободную планировку, отдельный вход с улицы и хорошие рекламные возможности. Самые лучшие торговые помещения имеют витражное остекление, высокие потолки от 3-х метров, расположены вблизи хорошего торгового окружения, на первой линии с большим авто и пешеходным трафиком. Такой объект будет стоить на порядок выше чем офис, но и окупаемость проекта будет в пределах 7-8 лет.

Арендаторами торговых помещений часто являются федеральные сетевые операторы, которые обеспечивают стабильный денежный поток и снижают риск инвестирования. Это могут быть продуктовые магазины, алкомаркеты или аптечный бизнес.

Как выбрать арендатора?

Выбирать арендатора стоит исходя из ряда критериев:

Срок договора аренды: краткосрочный или долгосрочный. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Краткосрочный как правило заключается на 11 месяцев, это дает возможность пересмотра арендной платы ежегодно, но при этом не допускает сдачу в аренду алкомаркету или лицензированной аптеке. У долгосрочного договора есть свои преимущества, такие как стабильная арендная плата на многие годы вперед, возможность сдачи федеральному сетевому оператору, прописанная заранее индексация.

В краткосрочном договоре необходимо учитывать следующие важные параметры:

1. Возврат обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения
2. На каких условиях договор будет пролонгирован
3. За какой срок арендатор уведомляет арендодателя при досрочном расторжении

Преимущества «правильного» КДА(краткосрочный договор аренды):

• Возможность проверить правильность выбора арендатора в течение 11 мес. а также невозвратный обеспечительный платеж
• Недостатки КДА: Невозможность сдать в аренду алкогольным и продуктовым магазинам

Долгосрочный договор также имеет ряд критериев:

1. Оплата арендной платы с НДС и без НДС
2. Индексация арендной платы и РТО (розничный товарооборот)
3. Обеспечительный платеж(на что можно “потратить”)
4. Ответственность сторон при выходе из договора(оплата сметы арендатора на ремонт)
5. Срок выхода из договора
6. Как не попасть на “крючок” хитрого арендатора с фразой: “не по вине Арендатора”
7. Особенности сдачи в аренду алкомаркету
8. Кто отвечает за регистрацию в случае
9. Кто делает технический план

Преимущества “правильного” ДДА:

1. На длительный срок прописаны условия сделки
2. Помещение можно дороже и быстрее продать с готовым МАП
3. Стабильный арендатор
4. Прописанная заранее индексация

Как найти арендатора на офисную и торговую площадь?

Для поиска арендаторов существует два метода: пассивный и активный. Первый метод подразумевает размещение объекта на различных тематических досках в интернете. После размещения объявления, нужно собирать входящий трафик арендаторов и ориентировать их на объект. Такой метод больше подходит для поиска арендаторов на офисную недвижимость.

Второй способ более продвинутый, он подразумевает работу с базами сетевых и не сетевых арендаторов. В каждой развивающейся компании есть сотрудники отдела развития сети, их деятельность сосредоточена на поиске помещений для открытия магазинов. Вот такие люди и нужны для того чтобы предложить им свой объект для аренды. Метод гораздо более эффективный и сокращающий сроки подбора арендатора на несколько месяцев.

Надеемся данная статья поможет сориентироваться инвесторам в какие активы в сегменте коммерческой недвижимости лучше вкладывать деньги.

Для того чтобы оценить свой объект, разработать концепцию торгового центра или получить наилучшие коммерческие условия на свой объект – звоните по телефону 8(926) 640-40-67.