Какие квартиры не стоит покупать
При выборе недвижимости в Подольске, граждане уделяют внимание основным критериям отбора, в том числе цена - качество, планировка, надлежащий вид из окна, транспортная доступность, когда был построен дом, и это неполный список того, что может потребоваться покупателю при совершении окончательной сделки купли-продажи.
На многие недостатки жилья покупатели закрывают глаза.
Например на личность человека, который продает квартиру.
Эгоцентричный, заносчивый с первого взгляда продавец, может предложить идеальный вариант жилья. Но, некоторые покупатели именно из-за психологического фактора продажи нередко теряют деньги и возможность купить идеальное жилье.
Используем доверенность
Доверенное лицо, это, конечно, отличный вариант для совершения сделки. Продавец доверяет всю работу своему полномочному лицу, всячески избегает встречи с покупателем. Лучше всего отказаться от такого варианта сделки, нередко обман бывает именно от этого доверенного лица.
«Как показывает судебная практика, очень часто от имени доверенного лица совершались сделки от недееспособных лиц, несовершеннолетних, и даже умерших людей. Очень часто выявлялись факты того, что сделку заверял нотариус, который давным-давно был лишён лицензии. Кроме этого выявлялись факты того, что доверенность была уже несколько лет или месяцев отозвана, и сделка признавалась недействительной.» -комментирует Евгений Кандейкин, адвокат компании «Семь Высоток»
Были случаи, когда собственник квартиры, накануне сделки отзывал доверенность и доверенное лицо продавца вводилось в заблуждения. Такие моменты очень часто встречаются до сих пор, несмотря на ужесточение законодательной базы.
Финал таких мошенники действий - суд отменяет сделку, начинаются судебные тяжбы по восстановлению справедливости. Конечно, даже, суды встают на сторону потерпевшего, но иногда потерпевшая сторона оставалась ни с чем.
«Интересный случай произошёл Подольске. Семья купила двухкомнатную квартиру у продавца, который, якобы по доверенности передал свои полномочия доверенному лицу. Покупатели сделали дорогостоящий ремонт и практически вселилась в квартиру. Бывший собственник, через 2 месяца возвратился в город, и заявил, что никаких полномочий на продажу квартиры он не давал. Суд встал на сторону собственника, а люди осталась ни с чем. Причиной стали мошеннические действия определённого круга лиц, которые провернули все дела в отсутствии хозяина квартиры.» - рассказывает Сергей Котов, эксперт по сделкам компании «Семь Высоток»
Суд признал право собственности за владельцем квартиры. Преступников поймали, посадили, но покупатлеям не удалось вернуть денежные средства, которые они потратили на покупку жилья. В данном случае судья, рассматривая дело, признал, что были мошеннические действия, собственник жилья признан пострадавшим, а покупатели недобросовестными приобретателями.
Продавец в годах
Особое внимание следует уделить тому, сколько лет вашему продавцу. Если продавец пожилой человек, от 65 лет и выше, также следует проявить осторожность. Иногда пожилой возраст может быть весомым фактором того, что суд отменить сделку.
Конкретный случай. Старушка продаёт квартиру, получает деньги и переезжает жить к своему старшему сыну, при этом, бабушка в здравом уме, договор нотариальный. Сын забирает деньги, и на год забывает о том, что мать продала квартиру.
Ровно через год старушка умирает. Родственники бабушки обращаются в суд, и хором сообщают, что покойная родственница страдала слабоумием, и достаточно было предъявить один документ, подтверждающий факт болезни, суд может встать на сторону родственников старушки.
Кроме этого, не нужно забывать об особом поведении пенсионеров. Конкретный случай в Климовске. Престарелая женщина продала квартиру приезжей семье. В момент продажи у неё обострилась гипертония, она очень сильно переживала за своего сына-инвалида. После этого она обратилась в суд для возврата квартиры. Суд, учитывая обстоятельства, вынес решение о возврате квартиры прежней собственнице, из-за наличия субъективных причин - обострение здоровья и переживание за сына-инвалида.
Бабушка успела потратить многомиллионные суммы, но суд обязал выплачивать пострадавшей стороне денежные средства из пенсии. Можно представить себе, на, сколько десятилетий может развернуться эпопея возврата денег покупателям. В данном случае факт недееспособности престарелых налицо, а действия покупателей не поддаются логике.
Асоциальный класс
Обратите внимание на асоциальные элементы общества - пьяниц, алкоголиков, наркоманов, психически больных людей.
Ситуация оспаривания будет идентична, как у престарелых бабушек. Достаточно родственникам или самим асоциальным элементам доказать, что в момент подписания договора купли-продажи они были больными людьми, суд тотчас отменит сделки. В этом случае не нужно даже прибегать к судебной экспертизе, достаточно рапорта участкового, о том, что наркоман есть наркоман, ему вернуть квартиру, а вы останетесь ни с чем.
Характерный случай в 2013 году произошёл в Подольске, микрорайоне Южный. Семья купила у женщины двушку в отличном состоянии, с ремонтом. Тремя месяцами ранее квартирой владел мужчина, о местонахождении которого ничего не известно. Оказалось что мужчина стоял на учете в наркологическом диспансере, и он якобы плохо осознавал, какие действия он проводила в день заключения сделки.
В суде мужчина сумел доказать, что он был неадекватным в момент подписания сделки, и графологическая экспертиза подтвердила что «истец» в день подписания документов страдал зависимостью. Суд встал на сторону алкоголика, квартира была возвращена прежнему собственнику, покупателей выгнали на улицу вместе с детьми. Благо с участием правоохранительных органов и страховой компании людям удалось получить назад часть средств и приобрести жилье поменьше.
Наследники по завещанию
Опасным моментом сделки будет продажа квартиры, доставшаяся собственнику по наследству. Одним из таких примеров служит случай в Москве. Покупатель купил квартиру у женщины, которой досталась квартира по наследству. Через некоторое время объявляются родственники женщины, которые утверждают, что квартира по завещанию отошла ее брату. По идее, по закону наследница квартиры одна, а по завещанию второй собственник. Суд принимает решение считать собственника квартиры брата по завещанию, и он оспаривает сделку и признает продажу квартиры незаконной.
Если возникает такая ситуация, необходимо сто раз проверить наследников умершего собственника квартиры, возможно, где-то всплывёт завещание, которое является основным фактом владения квартиры. В данном случае необходимо проявить осторожность, и лучше всего оттянуть сделку до выяснения ситуации.
Развод, какие имеются подводные камни.
Если покупатель недавно развёлся, и хочет продать квартиру, будьте начеку. Возможно, продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом разведённых супругов. Если один из супругов узнает, что квартира была продана, он вправе оспорить сделку, и суд будет на его стороне в любом случае.
В данном случае лучше всего заручиться согласием на продажу жилья бывшего супруга или супруги. Если имеется такой документ, то можно покупать жилье без явных юридических последствий. Если покупатель начинает придумывать небылицы про свою разведённую вторую половину, сразу же откажитесь от сделки, или деликатно предложите продавцу решить вопросы с совместно нажитым имуществом. В судебных инстанциях доказать свою правоту при покупке квартиры от разведённой пары будет доказать очень и очень трудно.