Покупка дачи. Процесс оформления сделки.
Покупка дачи сопряжена со сложностью принятия решения, сбором пакета документов и, с непонятным для непосвященных, процессом оформления сделки. Для того чтобы облегчить вам жизнь и не дать прогореть в этой ситуации, остановимся на самых важных моментах каждого этапа.
Нюансы выбора дачи
Для начала, следует определиться с какой целью вы покупаете дачу. Это позволит выделить для себя наиболее подходящие садоводческие товарищества и кооперативы. Ведь одни покупатели желают построить загородный дом для постоянного места жительства, других интересует приусадебный участок, а третьих прельщает возможность отдохнуть на природе. Если земли в деревнях в основном состоят из домовладений для круглогодичного проживания, дача, построенная на этих землях, обойдется вам гораздо дороже, чем в другом месте. Это обусловлено наличием электричества, асфальта, а, зачастую еще и газа, и охраны.
Когда вы решили переехать на дачу, не забудьте заострить внимание на следующих моментах: возможна ли прописка, не трудно ли добираться до города, как далеко находится детский сад, школа, поликлиника и другие объекты инфраструктуры. Так, вы обезопасите себя от ежедневного стояния в пробках по дороге на работу или учебу и обратно.
Если же вы всерьез задумали заняться огородничеством, поинтересуйтесь заранее у владельцев других дачных участков, насколько плодородна там земля и довольны ли они качеством воды, потом будет поздно. Обязательно выясните, как обстоят дела с общественным транспортом, даже если у вас есть автомобиль – он может не завестись или сломаться. Целесообразнее немного переплатить, но приобрести участок без проблем с сообщением.
Приобретаете землю для строительства дома, значит, вам важна правильная конфигурация участка и отсутствие весеннего подтопления или во время дождливой погоды. Да, и близкие грунтовые воды – весьма нежелательное явление, разрушительно воздействующее на фундамент. Вследствие этого, появится сырость, грибки и плесень. Форма земельного участка определяет возможность соответствия всем нормам градостроительства. Например, большой по площади участок может быть вытянутым в длину и на нем будет довольно трудно построить жилые и нежилые объекты, не нарушая предписанного законом расстояния от соседнего забора, колодца или туалета.
Документы, обязательные для просмотра
Прежде чем, согласиться на сделку купли-продажи, проверьте правоустанавливающие бумаги. Сюда относится свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, декларация, постановление, акт ввода в эксплуатацию или решение суда. При единовременной продаже дома и земли понадобятся документы на один и другой объект. Далее, попросите показать правоудостоверяющую документацию – выписку из Единого государственного реестра недвижимости и свидетельство о государственной регистрации. Понадобится и садоводческая книжка, выданная председателем СНТ, для проверки уплаты всех членских взносов. Не стесняйтесь запросить у хозяина дачи справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а выяснить средний размер платежей в интересующем вас садоводчестве лучше всего у председателя или главного бухгалтера лично, ведь продавец может намеренно скрыть или попросту забыть о неоплаченных взносах. Взгляните также на договор об электроснабжении или справку, которая подтверждает выделенную мощность и точку подключения электричества. В случае наличия центрального водопровода и/или газа, будут нужны бумаги, подтверждающие законность подключения и соответствующие договоры.
Правила оформления дома
Владелец дачи мог оформить строение по дачной амнистии, тогда в роли правоустанавливающих бумаг выступает документ, по которому приобреталась земля, и декларация. В принципе, способ появления дома не столь важен. Пусть, его унаследовали, отсудили, купили, получили в дар, построили самостоятельно и оформили по амнистии – главное, чтобы право собственности было зарегистрировано должным образом.
На строения, зарегистрированные ранее января 1999 года, Бюро технической инвентаризации выдавались правоустанавливающие документы, заверенные большим штампом и печатью. Далее, до июля 2016 года выписывали свидетельство о госрегистрации права. С того времени запись в Едином государственном реестре недвижимости подтверждается лишь выпиской данной организации. Необходимость убедиться, что на объект не наложено обременений или ограничение права. Можно получить этот документ через продавца или взять самому – выписку на объект имеет право запросить кто угодно, нужно лишь знать адрес и точные параметры. Физические лица оплачивают такую бумагу в размере трехсот рублей.
Регистрация дома в БТИ обязывает получение справки от них до начала оформления сделки – нужно убедиться, что на строение не наложены аресты или запреты. Не менее важно проверить постановку объекта на кадастровый учет, как ранее учтенного. Если этого не совершили, придется ставить самостоятельно, для чего понадобится заказ нового кадастрового и технического паспортов, а это лишние финансовые затраты.
Оформление земли
Вначале стоит узнать, каким образом происходило оформление земли – с межеванием и уточнением границ? Когда на руках у хозяина устаревшее свидетельство за подписью и печатью представителя земельного комитета, вполне вероятно, что межевое дело не заведено. Однако, наличие нового свидетельства, выданного Росреестром, или выписки из ЕГРН не служит гарантией того, что с участком не возникнет проблем. Он может оказаться зарегистрированным, как ранее учтенный, без определения границ. Существует риск, что земли, принадлежащие соседям, были отмежеваны с занесением результатов в Росреестр и кадастровую палату. Тогда, приобретенный вами участок может оказаться меньшей площади, чем было обещано владельцем. В этом случае, у вас два пути. Первый: заказать срочное межевание с уточнением границ, второй: согласиться взять участок в существующем виде на свой страх и риск, а затем уже приняться за приведение документации в порядок. Только нужно помнить, что у вас остается мало шансов привлечь продавца к ответственности, когда выяснится, что площадь и границы не соответствуют заявленным. Потому что, под договором купли-продажи с указанием, что границы отчуждаемого участка условные, будет стоять ваша подпись.
Нужно ознакомиться и с видом разрешенного использования земли. Может случиться, что в документах указано: «для ведения садоводства» или «для ведения дачного хозяйства», это означает, что участок не предназначен для строительства дома. Вам будет позволено возвести строение не выше трех этажей и вскопать огород, если по бумагам значится «для ведения личного подсобного хозяйства». Не исключено, что вам удастся договориться с местной властью изменить вид разрешенного пользования, но, при возможности, берите земельный участок с нужным вам видом использования, дабы избежать лишних хлопот.
Общий договор
Вследствие неразрывных уз дома и земли, предпочтительно составлять один договор. Однако земля обладает бОльшим весом, поэтому документ называется «Договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением». Ни в коем случае не скрывайте истинной стоимости. Проставив меньшую сумму, ее вы и получите при расторжении договора, что случается крайне редко, но случается.
Возможно, в доме или на участке имеются ценные предметы или растения, включенные в стоимость, их нужно непременно вписать в договор с указанием, что они входят в сумму.
Подводные камни
Убедитесь, что интересующий вас земельный участок не находится в охранной зоне. На это могут указывать, расположенные неподалеку, газопровод, вышка сотовой связи или ЛЭП. Иначе окажется, что там запрещено строительство, посадка деревьев и кустарников, а копка разрешена до определенной глубины.
Бывает и такое, что выбранный вами участок готовится к изъятию для государственных нужд. Такой информацией с вами никто не поделится, разве что агентство недвижимости, которое проводит сделку и то, после вашей просьбы. Когда подбором и оформлением вы занимаетесь самостоятельно, в отдельных случаях помогает детальное изучение генерального плана развития территории. Конечно, изъятие происходит с компенсацией стоимости участка, но вложенные средства в его облагораживание вам не вернут.