Изменения в долевом строительстве

Закон о долевом строительстве: кому выгодны поправки?

Количество обманутых дольщиков в России ежегодно сокращается, однако цифры по-прежнему ужасают. По данным за первые три месяца 2018 года обманутыми считаются в общей сложности около четырех десятков тысяч человек. Законодательное регулирование долевого строительства постоянно совершенствуется. Очередные поправки в закон под номером 214, посвященный дольщикам, вступили в силу с 1 июля. Согласно им, застройщики больше не имеют права брать деньги у покупателей. Выступать инвесторами строительства домов должны банки. Давайте разберемся, как корректировки закона повлияют на рыночную ситуации и как гражданам вести себя в новых реалиях?

Что поменялось

Изменился сам принцип финансирования строительства многоквартирных домов. Поправки, внесенные в закон, предусматривают, что средства дольщиков теперь будут храниться на особых эскроу-счетах. Схема простая: дольщик перечисляет средства на оплату своего будущего жилья. Платеж может быть разовым или оплата может осуществляться частями. После поступления на счет средства блокируются. Получить к ним доступ застройщик вправе только после того, как строительные работы над объектом будут завершены. В случае, если со сдачей объекта возникнут проблемы, дольщик получит назад свои средства. Что касается застройщиков, то они смогут использовать для возведения объекта целевые кредиты, которые призваны заменить в схеме долевого строительства деньги частных лиц. Получить такой кредит строительная компания сможет в том же банке, где будут храниться деньги дольщиков.

Еще одно нововведение предусматривает страхование средств дольщиков. Этим будет заниматься Агентство по страхованию вкладов (до 10 млн рублей). Одновременно с этим появится компенсационный фонд. Строительные организации уже начали направлять в него 1,2 процента от стоимости каждого договора.

Застройщик теперь должен вкладывать в проект свои средства (не менее десятой части стоимости). Таким образом законодатель рассчитывает уже на начальном этапе отсеять неблагонадежные компании. Предполагается, что это новое обязательство поможет очистить рынок от Строительных компаний, предлагающих жилье по низким ценам, но при этом имеющих высокие риски банкротства.

Для каждого дома свой счет. Новая схема предполагает, что застройщик имеет право создать не более одного счета в банке для каждого объекта. При этом для каждой сделки нужно банковское сопровождение.

Появляется новый термин - специализированный застройщик. Теперь требования к компаниям, которые могут привлекать деньги дольщиков, таковы:

- фирме более трех лет;

- ранее она сдала от десяти тысяч кв.м жилья.

По мнению авторов законопроекта, это позволит убрать с рынка неблагонадежные структуры. Но высока вероятность того, что рынок сильно сузится, на него не будут заходить новые участники, а значит, объемы возведения жилья начнут сокращаться.

Как закон повлияет на рынок?

По новому закону работа строительных структур должна стать более прозрачной и понятной. Появляются дополнительные рычаги влияния на них, механизмы контроля ситуации. Но и негативных последствий не избежать, как предполагают эксперты.

Главное, что может случиться - рост стоимости жилья. Через год, к 1 июля, должен окончиться процесс перехода к проектному финансированию. СК не останется ничего иного, кроме как возводить дома за счет собственных и заемных средств. Раньше они могли использовать для этих целей средства частных инвесторов, это было для застройщиков бесплатно. Теперь им придется предусматривать средства на обслуживание кредитов, за счет которых будет осуществляться строительство. Предполагаемый разбег роста цен по подсчетам экспертов может составить от 15 до 20 процентов. Проще говоря, проблема обманутых дольщиков будет решена, но за их же счет.

Другая проблема, которая может возникнуть после внесения в закон поправок - сокращение числа предложений на рынке. Спрос пока особо не падает, его стимулируют рекордно низкие ставки по ипотеке (средняя - 9,25%). А вот количество предложений явно уменьшится.

Итак, когда закон начнет работать в полной мере проблема новых обманутых дольщиков будет решена на корню. На рынке останутся только крупные игроки, а более мелкие компании просто не будут отвечать новым требованиям. Это приведет к тому, что рынок станет уже, конкуренция меньше. Новички не смогут зайти в строительную отрасль, а крупные компании станут еще более могущественными. По сути возникает опасность появления строительных монополий. А отсутствие конкуренции, как известно, приводит к падению качества предложений и росту цен.

Продавать или не продавать? Покупать или не покупать?

В сложившихся финансово-экономических условиях трудно прогнозировать ситуацию на несколько лет вперед. Сейчас совершенно неясно, что будет с процентной ставкой по ипотеке в будущем. Ясно одно: дальнейшего падения не будет. Валютные колебания уже заставляют отдельные банки вновь наращивать ставку, другие уже планируют переход к этим крайним мерам.

Если цены будут расти, а число вариантов сокращаться, то ясно одно: те, кто купят жилье сейчас не прогадают. То же самое можно сказать и о продавцах. На рынке возникнет повышенный спрос при общем падении числа предложений. Это значит, что можно выгодно и быстро реализовать недвижимость.