Несовершеннолетние собственники

Маленькие владельцы недвижимости: 6 популярных вопросов о правах собственности несовершеннолетнего 

Маленькие дети, как и взрослые, могут владеть недвижимостью, однако существует несколько нюансов, которые следует учесть родителям или законным представителям при оформлении права собственности несовершеннолетнего на дом, квартиру или прочее аналогичное имущество. Что же касается ребенка, то он до момента вступления в совершеннолетний возраст получает гарантию финансовой обеспеченности, причем на нее не имеют влияния семейные обстоятельства. 

Конечно, жизнь меняется и в течение нескольких лет после оформления жилплощади на детей может появиться необходимость в продаже или обмене недвижимости. Вот здесь взрослые и сталкиваются со множеством подводных камней. О том, как могут ребенок или его родителями распоряжаться собственностью, владельцем которой является несовершеннолетний, и пойдет речь в этой статье.

Особенности оформления 

Когда и зачем недвижимость записывается на ребенка? 

Часто всего причина проста: желание родителей обеспечить своему чаду светлое будущее и предоставить уже готовое собственное жилье, которое мама или папа не смогут разделить при разводе, если он произойдет. Раздел собственности тогда не происходит, так как объект не квалифицируется как совместно приобретенное имущество. 

Кроме того, оформление жилья на ребенка проводится тогда, когда оно перешло по наследству (написанному завещанию) или было подарено.

В редких случаях родители в отчаянии принимают решение наделить малыша правом собственности, чтобы защитить недвижимость от кредитных экспертов, собирающихся пустить имущество с молотка. 

Права несовершеннолетнего 

Могут ли дети обменять, продать свою недвижимость? 

Нет, сам ребенок осуществлять сделки, связанные с имеющейся у него недвижимостью, не сможет. Если гражданину не исполнилось 14 лет, то он полностью лишен права участвовать в купле-продаже, за него это делают родители. Если юному собственнику 14-17 лет, он уже может продать либо обменять жилье, но с дозволения родителей или опекающих его лиц (документ составляется письменно). 

Однако и в том и в другом случае в обязательном порядке потребуется участие органов опеки и попечительства. 

Также стоит отметить, что до 18 лет гражданин способен получить право лично распоряжаться недвижимостью только с 16 лет и только при признании дееспособным в результате судебного решения и анализа отчета органов опеки (например, ребенок трудится в качестве ИП, заключил брак). 

Права родителей 

Могут ли родители распоряжаться принадлежащим ребенку недвижимым имуществом?

Недвижимость, переданная в собственность гражданину, которому не исполнилось 18, признается его личным имуществом, поэтому родители не могут ей распоряжаться. Они теряют право по своему желанию продать, обменять, передать, подарить кому-то квартиру, дом или гараж, оформленные на несовершеннолетнего. Но не могут они и осуществлять другие сделки: сдавать арендаторам, передать бесплатно третьему лицу, отдать в залог, дробить на доли. Все действия с имуществом ребенка должны производиться только при участии органов опеки и попечительства, с согласия их представителей.

Как продать? Когда органы опеки не препятствуют сделкам? 

Органы опеки готовы дать добро на сделки с имуществом несовершеннолетнего гражданина в том случае, если маленький собственник будет обеспечен точно такой же жилплощадью или большей по ценности. Родители обязаны доказать, что их подопечный не останется без имущества, но и что жилищные условия сохранятся на том же уровне. 

Разрешение на продажу удается получить тогда, когда меняется место жительства, или возникли непредвиденные обстоятельства, затрагивающие интересы детей. Но опять же без участия органов опеки родители будут связаны по рукам.

Альтернативные решения

Как доказать органам опеки выгоду для ребенка? 

При анализе поданной заявки органы опеки учитывают местоположение недвижимости, её стоимость. Так, разрешение на продажу-размен не удастся получить, если родители предлагают взамен имеющейся квартиры в столице жилье в других областях. Также если цена новой недвижимости окажется ниже, чем ценник квартиры ребенка, то органы опеки ответят отказом или предложат родителям перевести разницу на банковский счет отпрыска. Воспользоваться деньгами он сможет только после достижения 18 лет. 

Если же родители хотят выкупить недвижимость несовершеннолетнего, то сделать это не получится. 

Доли

Как продать квартиру, если ребенку владеет только частью жилья? Если в собственности не вся жилплощадь, а только ее часть, то родителям так же придется иметь дело с органами опеки. Согласие можно получить в том случае, если ребенок получит взамен аналогичную долю в другой квартире (доля не должна быть меньше по площади или дешевле по цене, чем в той квартире, которую собираются продавать взрослые).