Продажа своей квартиры
Продать квартиру в настоящее время – задача не из простых, спрос небольшой, покупательская способность снижена из-за постоянных финансовых кризисов. Однако, не бывает безвыходных ситуаций! Если грамотно и ответственно подойти к данному мероприятию, то можно быстро и главное выгодно продать свою недвижимость. В данной статье рассмотрим все нюансы, на которые важно обратить своё внимание при продаже квартиры.
Выясните, подлежит ли ваша квартира продаже
Согласие всех собственников
Совершать сделки по продаже недвижимости имеет право только её владелец или лицо, на которое оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Проделать предварительную работу, такую как поиск покупателей, осмотр квартиры, подготовка необходимой документации может и доверенное лицо, но подписание документов может осуществлять только собственник недвижимости. Если владелец недвижимого имущества не может присутствовать на подписании документов, и на это есть объективные причины, то вместо него эту функцию может выполнить другое лицо, но только при наличии генеральной доверенности. Необходимо заметить, что подавляющее большинство потенциальных покупателей категорически отказываются заключать сделку при таких обстоятельствах. И это не удивительно, ведь так значительно увеличивается вероятность подделки документов.
Если собственниками недвижимости являются несколько человек одновременно, то непременно понадобится согласие каждого из них. Если квартира разделена на доли, то совершение сделки возможно только в присутствии нотариуса и всех остальных собственников. Если имеет место совместное владение квартирой, то в таком случае возможно совершить сделку с помощью договора в простой письменной форме.
Отсутствие обременений
Если имеет место арест квартиры или она находится под залогом, то её продажа невозможна.
Арест на квартиру может быть наложен в следствие судебного разбирательства, таким образом, до его окончания квартира продаже не подлежит.
Залог – также весомое препятствие в продаже недвижимости. Осуществить сделку купли-продажи возможно только после согласия банка или другого лица, которому квартира отдана в качестве залога.
Одним из наиболее часто встречающихся вариантов является продажа квартиры, взятой в ипотеку. Не стоит опасаться и переживать по поводу заключения такой сделки. На самом деле, в настоящее время подобные операции проводятся сплошь и рядом.
Собираясь продать квартиру, не стоит даже думать о том, чтобы утаить от потенциальных покупателей имеющиеся обременения на недвижимость. Да и сделать это вряд ли удастся, так как покупатель непременно потребует выписку с Единого государственного реестра недвижимости, в котором отражается данная информация.
Нехорошая квартира
На рынке недвижимости есть категория квартир, которые разбираются неохотно и долго ждут своего нового хозяина. Это связано с некоторыми нюансами, которые отталкивают потенциальных покупателей. Наиболее распространёнными из них являются:
• Квартиры, которые были подвержены несогласованным перепланировкам, т.е. таким изменениям, которые не были официально разрешены. В случае, если такое самоуправство станет известно Жилинспекции, придётся непременно всё возвращать на свои места. В случае отказа и невыполнения данных действий существует высокая вероятность лишиться квартиры навсегда. Для того, чтобы избежать таких неприятностей достаточно лишь посмотреть технический паспорт БТИ и визуально оценить наличие тех или иных переделок перепланировки. Наиболее разумным является согласование желаемых изменений с уполномоченными органами и изготовление нового технического паспорта.
• Квартиры, недавно сменившие собственника. И неважно, были они куплены или получены в наследство от дедушки, приобретение такой недвижимости непременно насторожит потенциального покупателя. Приобретение квартиры – очень ответственный шаг и недешёвое удовольствие, поэтому каждый разумный покупатель стремиться минимизировать риск возникновения любых трудностей. А вдруг из ниоткуда появятся наследники, претендующие на недвижимость, или возникнут другие весомые поводы оспорить заключенную сделку? И такая вероятность существует. Никто не может гарантировать, что при совершении предыдущей сделки не имел место подлог документов. Поэтому, если Вы всё же намереваетесь продать такую квартиру, то стоит заблаговременно позаботится о доказательствах правомерности предыдущих операций.
• Квартиры, один из собственников которой страдает психическими заболеваниями или находится в пожилом возрасте. В таком случае покупатель вправе потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья собственника, для того чтобы убедится в правомерности его участия в сделке купли-продажи квартиры. Для того, чтобы снизить тревожность покупателя по этому поводу, можно предложить ему вместе сходить за справкой, так он сможет исключить вероятность подлога данного документа. Если же собственник стоит на учёте в наркологическом диспансере, то придётся пройти полную экспертизу, чтобы подтвердить возможность участия в сделке. При наличии опекуна понадобится документ из органов опеки. По желанию покупателя на сделке может присутствовать нотариус и вестись видеосъёмка.
• Квартиры, один из собственников которой является заключённым, осужденным за какие-либо преступления, либо лицо, пропавшее без вести. В первом случае можно оформить генеральную доверенность и провести заключение сделки без данного лица, но редкий покупатель захочет ввязываться в подобную авантюру, а предпочтёт подыскать более надёжный вариант.
• Квартиры, приобретённые с помощью средств из материнского капитала. Дело в том, что использование данных средств нигде не фиксируется документально, всё на что способен в данном случае покупатель, это просмотреть паспорт продавца и наличие в нём записей о существовании детей. Также он может потребовать справку о финансовом остатке материнского капитала, однако это не является гарантией неиспользования их в сделке. Зачастую такие квартиры выставляются по более низкой цене и долго ищут нового хозяина.
Наиболее привлекательным вариантом является квартира, где собственником выступает одно лицо, она давно находится в собственности и не имеет ни одного из вышеуказанных недостатков.
Документы, необходимые для продажи квартиры
Для того, чтобы заключить сделку купли-продажи продавцу стоит позаботиться о наличии следующих документов:
• Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В данном документе будут отражены сведения о владельце квартиры, лицах, в ней прописанных, а также возможность их дальнейшего проживания в случае продажи недвижимости, наличие просрочек по оплате коммунальных услуг. Чтобы получить ЕЖД необходимо обратиться в МФЦ, при себе нужно иметь паспорт, подтверждающий Вашу личность и запрос. Документ не придётся ждать несколько дней, так как он выдаётся сразу же. Выписку из домовой книги можно получить здесь же или в управляющей компании. Выписка действительна в течение 30 дней с момента выдачи, а ЕЖД – в течение 2-х месяцев. Если дом элитный и имеет собственную управляющую компанию, то потребуется выписка из домовой книги. В противном случае необходим ЕЖД.
• Выписка из ЕГРН. Данный документ отражает информацию о том, кто является собственником данной квартиры и на каком основании. Имеются ли действующие аресты, находится ли квартира под залогом, кто прописан по данному адресу в настоящее время. Если на момент заключения сделки не все люди выписались из квартиры, то в договоре непременно стоит обозначить срок, в течении которого это произойдёт. Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром, как непосредственно в здании учреждения, так и онлайн в сети интернет на официальном сайте. Срок действия данного документа составляет 30 календарных дней.
• Документ, на основании которого Вы являетесь собственником недвижимого имущества. Это могут быть договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения или же договор ренты. Этот документ непременно должен находится у Вас на руках, если же он был утерян или отсутствует по каким-либо другим причинам, то нужно обратиться в Росреестр за получением копии. При нотариальном заверении сделки, дубликат запрашивается в архиве нотариуса.
• Общегражданский паспорт. Некоторые, особо подозрительные покупатели, кроме обычного паспорта могут вежливо, но настоятельно попросить предоставить им заграничный паспорт, водительские права или же ещё какие-то документы для уменьшения риска быть обманутым. Чем больше документов, тем сложнее их подделать.
Кроме ряда обязательных документов, также существуют и другие, которые могут понадобиться в каждом конкретном случае. Такая перестраховка позволяет покупателю максимально проверить честность ваших намерений и исключить вероятность обмана. Такими документами могут быть:
• Письменное согласие супруга или супруги на заключение сделки. Этот документ пригодится, если квартира, подлежащая продаже, была приобретена в официальном браке. Получить его можно у нотариуса.
• Техпаспорт БТИ, согласно которому потенциальный покупатель сможет проверить наличие незаконных перепланировок или же их отсутствие. Для этого стоит обратиться в МФЦ или окружной БТИ.
• Согласие опекуна или органов опеки. Если собственником квартиры является несовершеннолетние лицо или у Вас есть опекун, то непременно стоит взять такую справку.
• Справка из ПНД. Наличие такой справки обязательно при условии, что квартира является ипотечной. Однако и в другом случае наличие данной справки может успокоить покупателя по поводу вашей вменяемости и дееспособности и подтвердить возможность вашего участия при совершении сделки купли-продажи.
Подготовка к продаже и размещение объявлений
Подготовка недвижимости к продаже или же, так называемый, Home Staging – это целая наука о том, как выставить своё жильё в выгодном свете и сделать его интересным в глазах потенциальных покупателей. И если на Западе данное явление не ново, то в России оно только-только зарождается. Не все люди реально оценивают важность предпродажной подготовки и недооценивают упущенные перспективы, отказываясь от неё.
Представляем вашему вниманию поэтапный план подготовки квартиры к продаже с учётом имеющихся знаний и уникальных методик. Написание объявления – не менее важный этап, чем подготовка самой квартиры. По правильно написанному объявлению хочется позвонить, хочется немедленно осмотреть квартиру и приобрести себе в собственность. План предпродажной подготовки:
• Наведите порядок во всех комнатах квартиры, тщательно приберитесь и уберите личные вещи. С психологической точки зрения, очень важно, чтобы помещение выглядело уютно, манило своим комфортом, но в то же время не напоминало о наличии проживающих здесь лиц.
• Избавьтесь от ненужных предметов интерьера, чтобы квартира не выглядела захламлённой.
• Позаботьтесь о наличии хороших и качественных фото не только всех помещений квартиры, но и подъезда и окружающей территории. Идеальным вариантом было бы воспользоваться услугами профессионального фотографа.
• Уделите особое внимание написанию объявления о продаже квартиры, оно должно быть кратким, чётким, но в то же время лаконичным. Обязательно опишите все преимущества и достоинства вашего жилья, количество комнат и другое. Укажите важные сведения о том, кто является собственником имущества, наличие прописанных жильцов, предпочитаемый вид сделки (простая письменная форма или же с участием нотариуса). Не забудьте оставить контакты, чтобы потенциальные покупатели могли без труда связаться с Вами. Также можете указать время, в которое предпочтительнее Вам звонить.
Если же Вы решили прибегнуть к помощи профессионалов и обратились в агентство, то особых усилий Вам прикладывать не придётся. Риелтор сделает всё за Вас: и с документами разберётся, и грамотно составит объявление, и возьмёт на себя проведение осмотров квартиры.
Что делать после того, как нашли покупателя квартиры?
Итак, прошло некоторое время и покупатель найден. Самый сложный и волнительный этап позади. Дело осталось за малым: необходимо официально узаконить сделку и получить причитающиеся Вам деньги. Казалось бы, всё просто, но и здесь есть свои нюансы.
Этап подготовки бумаг
Авансовое вознаграждение и соглашение. Для того, чтобы обезопасить Вас от неожиданного отказа в покупке квартиры, как правило, покупатель должен передать Вам некоторую часть денежных средств. Её величина может варьироваться, например, в Подмосковье она составляет около 50 тысяч рублей. Не забудьте написать расписку после получения денег. На данном этапе есть один маленький нюанс – Вы можете потребовать аванс, а можете – задаток. В чём же разница между этими двумя понятиями? Дело в том, что, если в связи с какими-либо обстоятельствами сделка не состоится, то аванс должен быть возвращён покупателю, а задаток – нет. Когда эти вопросы уточнены и оговорены, заключается договор задатка или авансовое соглашение.
Условия сделки и подписание договора. Чаще всего, чтобы продать квартиру присутствие нотариуса не требуется, но если собственниками имущества являются несколько людей или есть ещё какие-либо нюансы, оговоренные выше, то без данного лица не обойтись.
Обязательные сведения при заключении договора купли-продажи:
• ФИО продавца и покупателя;
• Стоимость недвижимости;
• Её физический адрес и характеристики;
• Права и обязанности сторон, а также ответственность на них возлагаемая;
• Временной интервал освобождения квартиры.
Подписание договора и передача жилого помещения
После проведения всех указанных манипуляций, Вам необходимо вместе с покупателем явиться в банк, где он оставит деньги в ячейке. В это же время происходит заключение дополнительного соглашения, в котором оговариваются обстоятельства, при которых Вы вправе взять наличные. Для этого потребуется личный паспорт и ваш экземпляр договора со всеми полагающимися отметками. Если же имела место электронная регистрация о переходе права собственности покупателю, то получить доступ к деньгам можно будет с помощью выписки с ЕГРН на имя нового владельца. Также можно воспользоваться не банковской ячейкой, а положить деньги на специальный счёт. В данном случае схема доступа такая же.
Договор. Если договор заключается в простой письменной форме, то подписание его происходит сразу же после передачи денежных средств. В противном случае необходимо будет проехать в нотариальную контору, чтобы поставить свои подписи в присутствии нотариуса.
Регистрация сделки купли-продажи. После подписания бумаг, необходимо явиться в МФЦ и передать договор на регистрацию прав собственности нового владельца. При себе необходимо иметь договор купли-продажи и паспорт. Длительность данной процедуры составляет около 4 дней при подписании договора в простой письменной форме, в противном случае срок увеличивается до 10 рабочих дней.
Передача квартиры. В договоре в обязательном порядке прописываются сроки передачи квартиры от продавца покупателю. В момент непосредственной передачи жилой площади покупателю составляется акт приёмки-передачи, нотариального заверения он не требует.
Заключение
Если, дочитав данную статью до конца, Вам кажется, что продажа квартиры – это просто неосуществимая затея, то Вы сильно ошибаетесь. Всё происходит поэтапно, поэтому не стоит бояться, что придётся делать несколько дел одновременно и Вы физически не сможете с этим справиться. Если же Вы хотите сберечь свои силы и время, не вникать глубоко во все нюансы предстоящего мероприятия, то лучше будет нанять риелтора, который будет самостоятельно выполнять все необходимые действие, поможет с оформлением бумаг и сможет дать грамотную консультацию в случае необходимости.